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一家六口住的两房，要不要2026年再置换？

文/晏凌羊

01

网友私信（后附胖羊修起）：

您好，羊真诚，对于卖房，想望望您的方针可以吗？之前的音信可以忽略，我从头整理一遍发您，可匿名公开。

咫尺咱们是住的一套二手房，是两个房间，2020年高位189万购入（1月份卖140万，3月份还卖126万，6月份当今只卖108万了），咱们这个是苏州吴江区的屋子，这里属于郊区，户型也不若何好，照旧个十多年的老屋子，优点等于靠地铁，小区相近环境可以，咱们家当今是住了两个小孩+两位老东谈主+爱妻俩，共6口东谈主。

孩子是2021年出身的，咱们的方针是在2027年9月小孩小学一年齿之前买一套中等的学区房, 2026年底就需要落好户。咱们想换一个120平的三房或四房，当今手里现款120万，家庭年收入在40万足下（我和对象齐是90年的，作念销售的，前两年收入还可以，房贷接近还清，但销售收入不那么踏实）。

对于置换

1：我看中的是苏州市区的学区房，亦然苏州的二手房，学校还可以，交通也便利，距离上班地点10公里，大致350-400万可以拿下来（公积金可以贷100万）。

2. 我对象的方针是不竭在吴江买屋子。我在吴江住，在园区上班，凹凸班单程需要70分钟（相距20公里），学区比当今的好许多，但又远不足市区的学区。如果买吴江区的学区房，花250万就够了，但我的通勤距离，单程就有28公里了。我对象是以为不要再贷款了，不想背房贷，想多留点钱给父母养老，再养育孩子。可我收受不了这样的通勤距离，但嗅觉如果能点火我一个东谈主的通勤距离就能简略一百多万，我又有点纠结。

对于置换时候的问题：1：当今启动卖，租屋子住，然后2026年再买入屋子落户；2：比及2026年再置换；3：不卖了也不买了，拿着入款收利息。

如翰墨抒发不澄莹，逻辑抒发有问题，请见谅，谢谢。

胖羊修起：

如果你温雅我写楼市的帖子比拟多的话，应该苟简会明显我的不雅点：

（1）2023、2024年是房产置换一个比拟好的时候窗口。

往后的形貌相等难讲，我认为一线城市中枢区豪宅（总价1000万起）还会往上微涨，其他90%的房产阴跌或者防守不动或跟着通货延伸的幅度往高潮（但屋子这玩意儿，不涨等于跌），但这仅仅“我的认为”，不一定对。莫得东谈主能说得明晰将来的局面，斩钉截铁告诉你一定会咋样的，多半是个大忽悠。

（2）如果有置换需求，可以在这个时候段，勾通我方的家庭情况，涟漪完成置换。

置换一族主要是有自住的需求，说到底亦然刚需，而刚需啥时候齐可以买，毕竟，屋子是为了咱们的居住需求服务的，你要成为屋子的主东谈主，而不是屋子的跟从。

不要想着我方能恒久抛售在高处或是抄底，绝大大批东谈主没这个运谈，但屋子一卖一买，裁汰置换的这个时候差，可以减少踏空的风险。

（3）如果仅仅看各大自媒体博主忽悠，内心着急，考究房价会不竭跌或不竭涨，接着想买入或卖出，那就实足没必要，按兵不动是最佳的支吾设施。

当今分析你的情况。

我认为你的这种情况属于“刚需”，一家六口东谈主挤在一个两房里，确乎有点委屈了。小孩长大了，也需要有我方的空间，还需要学位，你们朝夕要完成置换，不如赶早。

世俗东谈主手里就那么俩钢镚儿，就果然不要再想靠屋子保值升值的事儿了，这事儿还是跟绝大大批世俗东谈主无关了。

你只需要计议：屋子是不是我的需求，能给我进步多大的幸福感，为此我可以付出多大的代价。

屋子这玩意儿亦然存在“马太效应”的，将来这种效应会增大：好屋子更贵，差屋子更低廉。

如果你当今的屋子不卖掉，将来房价如果往着落，它跌最快；如果往高潮，它涨最慢。从家庭财富蕴蓄角度，果然不适当再拿着了。

我仅仅不大明显你为啥要先卖，然后选定2026年再买.......是因为你笃定2026年房价不会涨么？是不嫌搬家用功吗?这中间隐变老本是比拟高的。

况兼，既然夙夜齐得换屋子，为啥在有条目的时候不早点换，非得再多委屈地住个几年？是以，我不大清楚你的方针。

你和对象还年青，手头现款也还算弥漫，公积金贷款又相等合算（利率超低，亦然世俗东谈主能贷到的最大一笔钱），况兼当今孩子还小、老东谈主尚未老，家庭支拨和服务齐不算很大，我认为以你们的情况，卖掉当今的屋子（得100万足下）+手头的现款（用掉100万足下）+公积金贷款（100万足下）+每年拿20万的收入放在屋子上，可以计议一下预算300万足下的三房或四房。

我的投履历调偏保守，是以，我也提出你们尽量不要买朝上300万的屋子，否则你们的压力可能会很大，照旧要给我方留点资金冗余，以抵御未知的风险。

也无须就盯着苏州市区或吴江区的屋子看，多看一些场地，我肯定你们能匹配到你们的那一套的。

以上提出仅供参考，具体宗旨你们得我方拿，并全权为我方的决定郑重。

02

网友私信（后附胖羊修起）：

家庭配景，三口之家，一儿子四升五，夫近45岁法子员+我外企职员组合，家庭年入40w+，因刚清完房贷，无积蓄，自住河汉北电梯两房( 无贷 )+出租东莞庄楼梯三房( 无贷 )，两边四老均居西北闾阎。

职场&收入出息：夫上家公司黄，迫于求职压力入职深圳某新立小民企任工夫总监，雇主鉴赏，但职场出息未卜；妻公司本年有裁人压力、服务压力雄伟，独自管理小孩学习，压力大。

问题：楼梯楼价钱抓续着落、出租薪金率低+出租管理及税务风险大，计议出售；但卖掉后老东谈主后续养老住处成问题，也无资金就近置换( 不想欠债 )。

求羊羊指破迷团，谢谢！

胖羊修起：

常看我对于这个问题解答的，齐明显我的想路一直是这样——

（1）追求家庭财富保值的，趁当今楼市下行，把差的两套屋子卖掉，买一套总价更高、地段更好、面积更大、楼龄更新的。荟萃力量办大事。将来差屋子和好屋子之间的价差，只会越拉越大。

（2）如果莫得置换需求，莫得资金压力，我不认为当今是个很好的卖房节点，可以再等等，比及2026年再望望。你当今卖了，一来卖不上价钱，二来囤现款在手，也莫得更好的去向。

（3）作念任何一个房产方案，一般只需要计议五到十年的需求.....你们四个老东谈主齐没详情啥时候来广州养老，就提前那么多年把屋子买好，我个东谈主认为没必要。屋子对世俗东谈主来说，仅仅一个存钱器用，你别指望住一辈子，东谈主的需求五年十年就会发生窜改。

（4）世俗东谈主作念选定，许多时候不是在选定更故意于我方的，而是在烧毁更不利于我方的。选定是取，更是舍，你们不可什么齐想要，又什么齐不可烧毁。

以下是我以前写的对于房产投资的少量理念的分析，仅供参考。

当今许多东谈主买房，理念大多是：侧重屋子的居住属性，轻篾屋子的财富属性。

好多东谈主买房，主要计议的是：我要买一套能让我住到老的屋子。

然而，亲爱的，东谈主的居住需求是会变的，每隔五年十年，你对屋子的需求可能会跟着家庭成员各自境况的变化而发生窜改。

比如，小孩上学的阶段，你需要学区房；

小孩大少量之后，需要寂寞的空间；

生了二胎之后，你可能需要四房；

婚配发生变故，你需要寂寞的一套房；

父母走了以后，你家里不需要那么多房间；

小孩成婚生子后，你的住房需求也会发生变化。

恰是因为你对屋子的需求可能会一直发生变化，是以你买屋子时，屋子的居住属性可能反而不是最紧迫的，

什么是最紧迫的？钱。

有了钱，你就有了硬通货，就可以买各样各样的屋子，你致使可以租一套可心的豪宅自住。

这个时候，你会发现：信得过能让你完了住房解放、让你“退可守、进可攻”的，是钱，而不是哪一套屋子。

当你有了不啻一套房产，当你发现屋子不仅具有居住属性还有财富属性后，你计议买房问题的侧重心就变了。

这个侧重心，可能就变成了：优先计议若何买房能让家庭财富升值，而不是优先计议哪套屋子相宜我现阶段的需求（ 这虽然要计议，但我说的是优先度 ）。

当你的买房理念一变，你在买房选定时的侧重心就跟理念没变之前实足不不异。

比如，你在买房选筹时，会更多计议这套屋子买进来以后的升值才调（ 家庭财富变多 ）、行情不好时候的抗跌才调（ 家庭财富不大幅缩水 ）。

你在买房选筹时，会更多计议我咫尺这套屋子买进来之后，以后如果卖出去，谁来接我的盘（ 即，屋子的流动性 ）。

你在买房选筹时，会更多计议现时商场上的主力户型是哪一种、将来是哪一种，哪些屋子跟着时候增长会老化贬值，哪些会升值或者至少保值。

中国东谈主曩昔建屋子、买屋子，齐是奔着“住一辈子”这个指标去的.....大大批东谈主买的是一个“家的场面”，这是“落叶归根”的小农想维，是一种情愫。

然而，当屋子还是成为世俗东谈主紧迫的家庭财富，你就必须要治愈成商场经济想维。

即，在买房选筹时，关键紧收拢“如何让家庭财富保值升值”这个最大、最紧迫的指标。

我照旧那句话：钱，财富，才是硬通货，屋子不是。

越是没钱，你越得有这种想维。

无论你是刚需照旧投资避险，许多东谈主的买房想维是该变一变了。

全文完

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